Треть строек жилья может встать из-за карантина

Закон и порядочность

По договору, который стороны заключали во время заезда, съемщик действительно должен выплатить неустойку в случае, если съезжает раньше срока. Однако в том же договоре есть пункт о форс-мажорных обстоятельствах, которые арендодатель предпочитает трактовать по-своему. По его словам, форс-мажорной ситуация может быть признана только в случае объявления официального режима ЧП.

— Вернуть залог по такому договору фактически невозможно: есть определенные моменты, на которые стороны, придя к общему знаменателю, подписываются. Если в договоре указано, что арендодатель имеет право не возвращать депозит в случае досрочного расторжения договора по инициативе съемщика, то так и будет. Существуют указы мэра и президента, которые позволяют признать ситуацию форс-мажорной. Но как показывает практика, подобные письма пытаются писать и юридические лица, однако арендодатели максимум соглашаются снизить размер платы. Все они как один ссылаются на то, что в стране не введено чрезвычайное положение, а значит, обстоятельства нельзя считать форс-мажорными, — рассказала юрист Елена Бакурова.

Некоторые арендодатели начали входить в положение съемщиков, потому что на поиск нового жильца уйдет много времени, и, следовательно, квартира будет некоторое время (возможно, достаточно долго) простаивать. Довольно часто владельцы квартир разрешают арендаторам пожить последний месяц в счет депозита. Однако этот вопрос, по большей части, лежит не в юридической плоскости, а скорее зависит от порядочности собственника.

а3

Треть строек жилья может встать из-за карантина Фото: ТАСС/Александр Рюмин

— Если этот договор не был зарегистрирован в налоговой, то фактически он не имеет юридической силы, а владелец жилья будет обязан заплатить достаточно большой штраф. Его размер будет выше суммы удержанного депозита. Любая из сторон имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, и принудить человека к съему квартиры до конца срока нельзя, — добавляет юрист.

Обстоятельства расторжения должны быть прописаны в договоре. Обычно одна из сторон должна уведомить другую в установленный срок — 30 или 45 дней. Аналогичная ситуация возникает, если, например, владелец решит продать квартиру.

— Адекватные люди стараются решать такие вещи по-человечески, особенно в такой непростой ситуации, как сейчас. Если есть сомнения в договороспособности собственника в вопросе возврата залога, то нужно прислать ему уведомительное письмо о расторжении договора в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств. А дальше нужно идти в суд и доказывать, что такие обстоятельства действительно наступили, — резюмирует Бакурова.

Начало падения

Уже сейчас порядка 60% владельцев недвижимости опасаются, что их квартиросъемщики решат досрочно съехать, об этом свидетельствуют данные опроса, проведенного компанией «Инком-недвижимость». При этом, около половины опрошенных боятся, что недополучат арендную плату, а их имущество может быть повреждено. Связаны эти опасения прежде всего с невозможностью проконтролировать съемщиков в период самоизоляции. При досрочном расторжении договоров собственники будут вынуждены искать новых жильцов, что в текущей ситуации крайне затруднительно в связи с запретом на передвижения и падением уровня доходов людей.

По данным аналитиков «Циан», в настоящий момент на столичном рынке представлено порядка 33,5 тыс. объектов в долгосрочную аренду. При этом ставка долгосрочной аренды за прошедший месяц снизилась до 54,2 тыс. рублей — это на 7% ниже, чем месяц назад.

— Из-за длительного периода самоизоляции протяженностью больше месяца некоторые арендаторы съехали, особенно это касается тех, кто потерял работу. Некоторые арендаторы, приехавшие из регионов, уехали обратно на родину, где можно временно пожить у родственников или же арендовать жилье по более низкой ставке. Поэтому на рынке появилось больше вакантных площадей, — отметила в беседе с «Известиями» главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина.

а1

Треть строек жилья может встать из-за карантина Фото: РИА Новости/Максим Блинов

Кроме того, из-за резкого снижения туристического потока рантье, которые ранее ориентировались на краткосрочную аренду, сменили стратегию и стали предлагать жилье в долгосрочную аренду. По подсчетам «Циан», за прошедший месяц количество квартир в краткосрочную аренду в Москве упало на 4%, а ставка долгосрочной аренды за прошедший месяц снизилась до 54,2 тыс. рублей — это на 7% ниже, чем месяц назад. При этом даже после завершения режима самоизоляции рынку потребуется некоторое время на восстановление.

— Быстрое восстановление рынка аренды после завершения режима самоизоляции кране маловероятно. Наоборот, возможны снижение ставки до 10% и рост конкуренции. Пока же арендаторы могут проживать в квартире за счет внесенного ранее депозита, то есть реальный масштаб отказа от арендуемых квартир можно будут оценить в июне, — отмечает Кирюхина.

Аналогичной точки зрения придерживается и вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. При ухудшении экономической ситуации последствия для рынка аренды недвижимости в столице будут достаточно глобальными, а в случае снятия ограничительных мер спрос не восстановится одномоментно.

— Даже при резкой стабилизации ситуации рынок аренды жилья еще некоторое время будет проседать. Я не вижу предпосылок для того, чтобы при таком развитии событий рынок быстро пришел в прежнее состояние. Не думаю, что удастся быстро отыграть позиции на рынке аренды недвижимости. Это самый динамичный сегмент, который одновременно наиболее зависимый от изменений в экономике и реальной платежеспособности населения, — уточнил Самойлов.

Что будет влиять на цены в 2021-м

Государство неплохо поддержало рынок, застройщиков, банки и самих россиян в кризис, предложив им ипотеку почти вдвое дешевле, чем было до этого. Но если весь отложенный спрос уже реализовался, и все желающие уже успели оформить ипотеку (когда еще не было известно о продлении программы) – то что будет с рынком недвижимости дальше?

Эксперты и представители отрасли в последние месяцы говорили об этом с плохо скрываемым страхом – если с перегретого рынка резко уйдут новые покупатели, отрасль уже не покажет тех темпов роста, что были до этого. Конечно, строительство – процесс небыстрый, а россияне скупили, по большей части, жилье на этапе строительства (и часто – на очень ранних этапах).

Популярные статьи  ТОП-10 промышленных пылесосов: лучшие модели + советы потенциальным покупателям

Однако в дальнейшем на рынок и цены будет влиять не только доступная ипотека, но и комбинация других факторов:

  • возможные скачки валютных курсов. Если в прошлом году доллар не выходил за рамки 60-70 рублей, то сейчас он нашел равновесие на уровне ближе к 80, а евро стоит дороже 90 рублей. Напрямую на цены это не влияет (стройматериалы закупаются за рубли, в них же получают зарплату строители), но без роста цен на квартиры обойтись не получится. Во-первых, недвижимость становится перспективным вариантом для инвестиций. Во-вторых, в стоимости стройматериалов есть некоторая валютная составляющая. В-третьих, некоторые объекты премиум-сегмента могут изначально оцениваться в иностранной валюте;
  • падение доходов населения. Только за первые полгода реальные доходы россиян упали на 3,1%, и многим покупка жилья становится просто не по карману, даже в ипотеку (ведь даже с нулевыми процентами платить по ней нужно).

    Снижение доходов населения может обрушить спрос на недвижимость, но есть и еще один фактор – ипотеку оформляли те, кому она в действительности была не по карману. И теперь, когда такие заемщики используют все возможные ипотечные каникулы, высок риск их дефолта – залоговое жилье попадет на торги на вторичный рынок, составив конкуренцию новостройкам. В итоге – больше предложение и меньше спрос – и ниже цены.

  • переход на удаленный формат работы. Практически все, кто работал удаленно в первую волну пандемии, отозвались об этом опыте не очень позитивно, но часто иного выхода просто нет. В Москве 30% сотрудников уже перевели на удаленную работу – и в будущем многие могут так и не вернуться в офис. Это дополнительный фактор спроса на жилье – «удаленщики» могут предпочесть недорогую квартиру в регионе, что изменит структуру спроса;
  • вероятность новых ограничений из-за пандемии. Хоть власти уверяют, что нового локдауна в России не будет, некоторые строительные проекты могут замедлиться или вообще остановиться. Это, в свою очередь, приведет к снижению предложения жилья, и возможному росту цен.

Другими словами, никакой определенности на ближайший год нет и не может быть: если случится новый локдаун, а население потеряет еще часть доходов, из-за падения спроса девелоперам придется снижать цены. И наоборот, если льготная ипотека сохранится, а доходы сильно не просядут, это позволит застройщикам и дальше поднимать цены.

Строительный спад

Планирует паузу в связи с пандемией уже каждый пятый девелопер. 16,7% остановивших строительство фирм входят в топ-30 российских компаний, в то время как 9,1% выступают клиентами банка ДОМ.РФ, говорится в исследовании.

В банке Дом.РФ «Известиям» не уточнили, сколько их клиентов-застройщиков остановили работы. Однако вице-президент организации Анна Авдокушина заявила, что просрочек по кредитам проектного финансирования сегодня не наблюдается.

Почти 60% опрошенных зафиксировали приостановку подрядчиками отдельных видов работ, а каждый пятый заявил о росте цен на их услуги. Половина фирм уже начала отставать от плана строительства, а существенные сложности в реализации проекта — отклонение более чем на треть — отметило 12% компаний.

ltd

Треть строек жилья может встать из-за карантинаФото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев

Больше 50% застройщиков пожаловались на недостаток кадров, для трети из них ситуация стала критической, говорится в исследовании. Ухудшилась также обеспеченность стройплощадок материалами и оборудованием — об этом заявило 65% опрошенных. Почти все фирмы ждут в дальнейшем повышения цен на импорт таких значимых позиций, как лифты, машины и фасадные системы, а 70% прогнозируют прекращение поставок.

Из-за ограничений на передвижение граждан резко упал спрос на недвижимость: россияне отложили покупки квартир в новостройках. Снижение числа обращений клиентов более чем на 10% отметили 54,5% девелоперов, а каждый десятый из них и вовсе остановил продажи.

Более того, доступ девелоперов к деньгам дольщиков ограничила приостановка работы МФЦ — основного канала взаимодействия граждан с Росреестром по вопросам регистрации ДДУ и договоров ипотеки. «‎Известия» направили запросы в правительство и Минэкономразвития.

Столкнулись застройщики со сложностями и в сфере кредитования. Факты приостановки банковского финансирования отметили 11,4% участников опроса, в том числе случаи, имевшие значительное влияние — 5%. Кроме того, некоторые кредитные организации приостановили рассмотрение заявок на ипотеку — такое встречалось в Сбербанке и ВТБ, говорится в опросе. Впрочем, в пресс-службе ВТБ «Известиям» сообщили, что не прекращали работу с заявками и принимают решения дистанционно. В пресс-службе Сбербанка «Известиям» заявили, что не приостанавливали проведение сделок. Там подчеркнули, что недавно запустили сервис бесконтактной ипотеки, который позволяет покупать квартиры не выходя из дома. Не прекращал банк и финансирование строительства жилья, отметили в организации.

В опросе приняли участие 220 строительных компаний из 57 регионов России.

Собственник показал зубы

Наталья снимала квартиру в центре Москвы на протяжении полугода, но в планы вмешалась пандемия коронавируса. Девушка лишилась постоянного заработка в креативном агентстве и больше не может позволить себе траты на съемное жилье. О возможных трудностях в оплате жилья и планах съехать она сообщила своему арендодателю еще в марте, и он со своей стороны согласился сделать скидку около 10%.

Но спустя месяц стало понятно, что затраты на съемную квартиру стали абсолютно неподъемными в текущей ситуации. Наталья сообщила хозяину квартиры о планах съехать, но тот, в свою очередь, заявил, что по договору она не имеет права выехать из квартиры до окончания его срока действия. Он согласился пойти на «уступки» и разрешить девушке уехать немедленно на условиях, что залог за квартиру в размере месячной ренты он оставляет себе.

Популярные статьи  Отечественная новинка в сфере теплоизоляции, покорившая многих — PAROC GLIS

а2

Треть строек жилья может встать из-за карантина Фото: Depositphotos

— На условиях арендодателя я должна съехать немедленно и оставить ему всю сумму залога. О том, что у нас действует режим самоизоляции и выходить на улицу можно только по уважительной причине, он и слышать не хочет. Я самоизолировалась за городом в 200 км от столицы вместе со всей семьей. Хозяин живет за границей, в стране, где заболевших в сто раз меньше, чем в России, и сдает квартиру вчерную, то есть не платит налоги. Пугает меня, что в мае будет еще хуже и я вспомню его слова. Ключи предлагает передать своей пожилой маме, которая находится в группе риска и не должна покидать пределов собственного дома. Когда я намекнула ему о том, что это опасно и для нее, и для моей семьи, он ответил, что я выставляю его бесчувственным монстром и он не просит меня передавать ключи кому-то в Коммунарке, — рассказала Наталья.

Способ спастись

Строительная отрасль действительно находится в непростой ситуации, и статистика «Деловой России» показывает объективную картину, сообщил «Известиям» президент ГК «Основа» Александр Ручьев. Под угрозой уже оказалось выполнение плана на 2020 год по национальному проекту «Жилье и городская среда», подчеркнул генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. Такие проблемы требуют государственного вмешательства, уверен генеральный директор СК «Перспектива» Михаил Иванов.

Сопредседатель Центрального штаба ОНФ Елена Цунаева направила в адрес вице-премьера Марата Хуснуллина письмо с предложениями о мерах поддержки отрасли (копия есть у «Известий»). В частности, предлагается предоставить льготное проектное финансирование для новостроек, которые возводятся за счет средств дольщиков, а также выкуп жилья с дисконтом в таких проектах Фондом защиты дольщиков. Предполагается, что у девелоперов будет возможность обратного выкупа в течение полугода, после чего фонд сможет распорядиться площадями по своему усмотрению.

дев

Треть строек жилья может встать из-за карантинаФото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев

Как пояснил Николай Алексеенко, сейчас по старой схеме, то есть на деньги дольщиков, работают более 2,1 тыс. девелоперов (они строят свыше 3,5 тыс. объектов общей площадью более 60 млн кв. м). Во время самоизоляции продажи существенно снизились, то есть компании потеряли источник средств для продолжения работ. Проекты именно этих девелоперов в первую очередь рискуют превратиться в новые долгострои, добавил эксперт.

Кроме того, в числе самых действенных мер, которые могли бы поддержать отрасль — скорейший запуск остановленных строек, считает Александр Ручьев. По мнению вице-президента по развитию ГК «Гранель» Андрея Цвета, также необходимо субсидирование ипотечных ставок для населения и по проектному финансированию — до уровня ставки ЦБ РФ (6%).

По возможности нужно упростить получение кредитов под строительство, считает владелец ГК «Удача» Владимир Прохоров. Серьезной поддержкой может стать получение беспроцентных займов или ссуд с пониженной ставкой, отметил он. В Минстрое и аппарате Марата Хуснуллина не смогли оперативно ответить на запрос «Известий».

Президент Владимир Путин на совещании в четверг объявил новые меры поддержки строительной отрасли. Так, он предложил запустить программу льготной ипотеки под 6,5%, докапитализировать Фонд помощи обманутым дольщикам на 30 млрд рублей, дать госкорпорации Дом.РФ гарантию на кредит до 50 млрд рублей, а также расширить программу расселения аварийного жилья. Глава государства подчеркнул, что реализация масштабных инфраструктурных проектов продолжится.

Квартир просто нет

Точная и хорошо систематизированная информация нужна в том числе для того, чтобы отслеживать эффективность социальных выплат, которые в регионах предпочитают делать вместо предоставления жилья.

Предполагается, что на эти средства очередники смогут самостоятельно приобрести квартиру, например, по договору долевого строительства. В 2018 году выплаты получил 71%, получивших господдержку, в 2019-м — 79,5%.

Однако проблему это чаще всего не решает, уверены в Счетной палате. Во-первых, средний размер выплаты в регионах — около 700 тыс. рублей, — меньше рыночной стоимости жилья. Из-за этого те, кто не может привлечь дополнительные средства, — а речь прежде всего идет о нуждающихся людях, — от ее получения попросту отказываются. Во-вторых, полагают в Счетной палате, во многих регионах не регламентирован порядок ее использования. Из-за этого деньги могут быть направлены на приобретение жилья, меньшего по площади, чем необходимо, или находящегося в аварийном состоянии.

В результате этих сложностей очередь идет на убыль естественным путем — кто-то из нуждающихся решает свои проблемы самостоятельно, кто-то лишается инвалидности, кто-то умирает. По данным аудиторов, среди 2,5 тыс. человек, снятых с учета в 2011–2019 годах, господдержку в реальности получили меньше четверти — 24,4%. В 2018 году таких было 3% очередников при том, что утратили право на улучшение жилья 25%. В 2019-м их было 6% и 12% соответственно.

Инвалидам две очереди

Треть строек жилья может встать из-за карантинаФото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

При этом в муниципальных фондах чаще всего просто нет жилья, подходящего для проживания инвалидов.

«Обследование жилых помещений в регионах показало, что большая часть жилищного фонда в России не приспособлена для проживания инвалидов, в первую очередь колясочников. По информации региональных органов исполнительной власти, общее количество неприспособленных жилых помещений, занимаемых инвалидами, составляет более 1 млн», — подчеркивается в выводах Счетной палаты.

Со сложностями при получении положенного жилья связаны около 80% обращений, поступивших в столичный фонд правовой защиты инвалидов «Без барьеров» — за последние два года это около 2 тыс. случаев, рассказывает «Известиям» его директор Светлана Носачева. Большая часть, по ее словам, связана с бюрократическими сложностями при постановке на учет.

В частности, в 2016 году было принято постановление правительства, по которому жилые помещения и помещения общего пользования в многоквартирных домах могут быть признаны не приспособленными для проживания людей с ограниченными возможностями, включая тех, у кого есть стойкие расстройства слуха, зрения и двигательного аппарата. В этом случае они вправе встать в очередь на получение нового жилья или потребовать проведения дополнительных работ.

— Начнем с того, что до прошлого года в Москве обследованием квартиры и подъезда занимались не межведомственные комиссии, как прописано в постановлении, а рабочие группы, не имеющие полномочий. В результате людям приходилось заново подавать заявления в префектуру и заново проходить все обследования, — рассказывает она.

А для того чтобы получить специальную отметку в программе реабилитации, необходимую для постановки на учет, в столице долгое время требовалось письмо от департамента имущества, получить которое, в свою очередь, нельзя было без наличия отметки в программе реабилитации, из-за чего возникал замкнутый круг.

Обращения с просьбами помочь реализовать право на получение жилья поступают регулярно, рассказали «Известиям» во Всероссийском обществе инвалидов (ВОИ). Большая часть из них — от людей, имеющих проблемы с мобильностью, в основном колясочников, или родителей таких детей. Для них проживание в неприспособленном жилье является критичным и фактически лишает их возможности вести активную жизнь, регулярно выходить на улицу, а следовательно — и пользоваться условиями, созданными там в рамках программы «Доступная среда», указывает глава общества, депутат Госдумы Михаил Терентьев.

Остановка без требования

Согласно указу главы государства, на время выходных, объявленных в стране из-за эпидемии коронавируса, свою деятельность должны приостановить и производители стройматериалов, сказал «Известиям» член комитета ГД по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Александр Якубовский, занимающийся защитой прав дольщиков. 2 апреля президент продлил нерабочую неделю еще на месяц — до 30 апреля, а право решать, какие именно предприятия и как будут работать в регионах, отдано главам субъектов РФ.

Уже на прошлой неделе у части девелоперов начались перебои с поставками стройматериалов, отметил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Даже если производства возобновят работу, во время карантина может возникнуть задержка с доставкой оборудования и материалов — в первую очередь речь идет о логистике между субъектами. Из-за этого у некоторых девелоперов появятся проблемы на стройках, указал гендиректор РАСК, член генерального совета «Деловой России» Николай Алексеенко.

Кто здесь лишний

Треть строек жилья может встать из-за карантинаФото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

— Мы уже начали получать жалобы от собственников бизнеса на то, что у водителей большегрузов возникают сложности с сотрудниками ГИБДД. Они, ссылаясь на меры по самоизоляции, ограничивали их передвижение, — рассказал «Известиям» Александр Якубовский.

Кроме того, в ситуации самоизоляции у девелоперов заметно снизились продажи квартир. Сегодня клиенты находятся в неизвестности по поводу своих доходов, поэтому заняли выжидательную позицию, объяснил директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов.

Сейчас около 70% всех застройщиков в стране продолжают продавать жилье по старым правилам — по договорам долевого участия (ДДУ), отметил Николай Алексеенко. Они строят на деньги дольщиков, и когда останавливаются продажи, заканчиваются деньги. Им будет нечем платить заводам стройматериалов, а тем будет не на что производить. Это вызовет перебои в поставках остальным девелоперам, отметил он.

— В результате за месяц самоизоляции может встать около 30% всех строек в стране — у наиболее слабых игроков. В целом и без кризиса в зоне риска находилось 500–600 компаний, — сказал Николай Алексеенко.

Тенденцию подтвердили другие участники рынка недвижимости. В первую очередь стройки могут остановиться у малых и средних региональных девелоперов, уточнил член общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов. Если ситуация с пандемией продолжит развиваться по негативному сценарию, то в долгосрочной перспективе она приведет к заметному снижению объемов ввода жилья, считает он.

Кто здесь лишний

Треть строек жилья может встать из-за карантинаФото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

Если стройки остановятся хотя бы на месяц, минимум 30–35% домов не будут сданы вовремя. В долгосрочной перспективе это гарантирует банкротство до 30% компаний строительной отрасли, считает руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.

— Мы уже зафиксировали снижение темпов строительства. Однако во многом ситуация зависит от региона и запаса прочности отдельно взятого девелопера. Однозначно федеральная власть будет поддерживать системообразующих застройщиков, крупных местных игроков, — полагает директор Института проектирования и экспертиз, член экспертного совета Уральского объединения строителей Евгений Лоскутов.

На рынке недвижимости останутся только сильные компании ― те, чья финансовая подушка позволяет пережить «шторм». Речь идет о ключевых игроках рынка, которые прошли уже не один кризис, добавил генеральный директор Ikon Development Антон Детушев.

Если в стране введут режим чрезвычайной ситуации и принудительно закроют производства, все стройплощадки могут столкнуться с дефицитом материалов и комплектующих, спрогнозировал Андрей Колочинский. А отсутствие даже не самых важных позиций может привести к разрыву технологической цепочки. Кроме того, возобновление работы большинства производств — это сложный технологический процесс, на который потребуется дополнительное время, уточнил он.

Оцените статью
Добавить комментарии

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: